سخن کارشناس

به نام خدا 

تعدیل اجاره بهاء

مقدمه :

امروزه با ازدیاد املاک استیجاری در سطح کلان شهرها و حتی شهرها و روستاهای کوچک ، یکی از دغدغه های مهم همکاران کانون چگونگی تعدیل اجاره بهای واحدهایی است که سابقه ی اجاره بهای قبلی دارند . شاید این امر برای بسیاری از همکاران امری مشخص و پیش پا افتاده تلقی گردد لیکن ازدیاد اعتراضات طرفین اینگونه پرونده ها به نظریه های کارشناسی و از طرف دیگر اختلافات فاحشی که در نظرات همکاران در پرونده ها به چشم میخورد و نیز تفاوت فاحش بین اجاره ی دو واحد مشابه یکدیگر که یکی تعیین اجاره و دیگری تعدیل اجاره شده است ، مؤید این ادعاست که قطعاً این مقوله ساده نبوده و باید مورد تجدید نظر جدی قرار گیرد.

مهمتر آنکه نبود وحدت رویه در انجام کارشناسیها موجبات تطویل روند پرونده های قضایی و بروز لطمات جبران ناپذیر بر بدنه ی کانونهای کارشناسی خواهد شد که قطعاً قابل اغماض نیست .

با توجه به این نکته که این نوشته مورد بررسی همکاران و اساتیدی قرار میگیرد که قطعاً سابقه و تجاربی بیش از اینجانب دارند و به عبارت دیگر نیازی به توضیحات اضافه وجود ندارد ، لذا از ذکر واضحات پرهیز و رعایت اختصار در ارائه ی مطالب همواره مد نظر بوده است .

امید است این مقاله باعث ایجاد جرقه ای هر چند کوچک در تنظیم وحدت رویه ای باشد که با جمع بندی و اعمال نظر پیشکسوتان و صاحب نظران کانونهای کل کشور ، آینده ای روشنتر را رقم زند .

بخش اول - مستندات قانونی :

قانون روابط موجر و مستأجر و اصلاحات بعدی آن مهمترین مستندات قانونی انجام کارشناسیهای این حوزه است که در دسترس کلیه ی همکاران هست و قطعاً به صورت مستمر مورد مطالعه ی ایشان قرار میگیرد لیکن بندهای زیر را میتوان چکیده ی این قانون در تعدیل اجاره بهای واحدهای تجاری برشمرد :

ماده 3 – در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هر گاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه به نرخ عادله ی روز تعیین میگردد .

ماده 4 ( اصلاحی  3/9/1358 ) – موجر یا مستأجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید ، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده ی مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد . دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله ی روز تعدیل خواهد کرد . حکم دادگاه در این مورد قطعی است .

توجه همکاران را به ترکیبات کلیدی این مواد نظیر " نرخ عادله ی روز " و " ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی " جلب مینمایم که در قانون مذکور تعریفی برای آن وجود ندارد و همینها است که موجب اختلاف در تعبیر ، تفسیر و اجرای آن میشود .

بخش دوم -  عوامل مؤثر در تعدیل اجاره بهاء :

قطعاً کلیه ی همکاران در تعدیل اجاره بهای واحدهای تجاری به موارد گوناگونی توجه و آنها را مد نظر قرار میدهند . به نظر نگارنده و به صورت اختصار ، از مهمترین آنها میتوان به موارد زیر اشاره نمود :

1-    قرار کارشناسی صادره توسط مرجع محترم قضایی :

     قرارهای کارشناسی که توسط مراجع قضایی صادر میگردد در برگیرنده ی بازه ی زمانی مد نظر جهت تعدیل اجاره بهای اماکن تجاری و همچنین نکات احتمالی خاصی است که می بایست مد نظر کارشناسان قرار گیرد .

2-    سابقه ی قبلی اجاره بهای ملک در طی سنوات قبل :

     مبلغ اجاره بهای قبلی که توسط طرفین مورد توافق قرار گرفته یا توسط مرجع قضایی تعیین گردیده است در این بخش مد نظر قرار خواهد گرفت .

3-    چگونگی رابطه ی مالک و مستأجر در توافقات قبلی ( سرقفلی ، سنواتی که از روابط طرفین گذشته   و . . . )

     آیا مستأجر به هنگام تنظیم اجاره نامه ی اولیه مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت نموده یا       خیر ؟ مبلغ پرداختی چه سهمی از ارزش ملک در آن زمان را تشکیل می داده ؟ سنواتی که طرفین رابطه ی تجاری مربوطه را حفظ نموده اند چه میزان است ؟ و سایر نکاتی که در اجاره بهای مکتوب موجود درج گردیده در این قسمت مورد توجه قرار خواهد گرفت .

4-     وضعیت فعلی ملک و موقعیت قرار گیری آن در بافت اطراف :

     بافت پیرامونی بسیاری از املاکی که همکاران محترم امروزه با آن روبرو هستند دارای شرایطی متفاوت از آنچه در زمان انعقاد قرارداد  اولیه بوده است هستند که قطعاً امکان بهره گیری تجاری از ملک را متفاوت تر خواهد نمود . به عنوان مثال چنانچه بافت اطراف یک واحد تجاری اجازه ی استفاده از آن را محدودتر نماید قطعاً در تعدیل اجاره بهای فعلی آن مؤثر خواهد بود .

5-    بهبود وضعیت تجاری ملک یا تضعیف آن با توجه به طرحهای شهری :

     در این بخش نکته ای که باید مورد توجه قرار گیرد آن است که آیا وضعیت دسترسی به پلاک مورد نظر طی سنوات مختلف و با اعمال طرح های گوناگون شهری ، تغییر نکرده است ؟ و این محدودیت یا سهولت دسترسی سواره یا پیاده به ملک مد نظر باعث رونق یا رکود بازار ملک نشده   است ؟

6-    امکان رونق کسب واحد با توجه به محدودیتهای مالکانه نظیر عدم اجازه ی تغییر شغل و امثالهم :

     همکاران به خوبی مستحضرند که اعمال محدودیت های اشاره شده به شدت در سود آوری ملک برای مستأجرین مؤثر خواهد بود و باید در نظر گرفته شود .

7-    جایگاه پیشه ی مربوطه در زمان حال و استقبال مشتریان امروزی از شغل مربوطه :

     در برخی از اجاره نامه های موجود اجازه ی تغییر شغل به مستأجر داده نشده است و از طرفی برخی از  مشاغلی که چندین سال قبل دارای رونق بوده امروزه طرفدار زیادی ندارد . این نکته نیز از مواردی است که همکاران قطعاً به آن توجه لازم را خواهند داشت .

8-    تعیین سهم مالکانه و سهم مستأجر در اجاره بهای ملک با توجه به قراردادهای قبلی فی مابین :

     منظور از این بخش ، تعیین سهم مالکانه ی صاحب ملک با توجه به قرارداد اجاره ی موجود و سنوات سپری شده از آن جهت کنترل اجاره بهای تعدیل یافته است . به عبارت دیگر قطعاً با ازدیاد سهم مالکانه ، اجاره بهای آن نیز با دید مثبت تری مورد تعدیل قرار خواهد گرفت .

قطعاً هر یک از موارد فوق جای تفسیر و توضیح بسیار فراوان دارد که از یک سو در این مرقومه ی مختصر نگنجیده و از سوی دیگر به دلیل آنکه مورد احاطه ی کامل همکاران نیز هست ، از توضیح بیشتر آن خودداری و به همین مختصر اکتفا مینماییم.

بخش سوم - روشهای تعدیل اجاره بهاء :

آنچه از بررسی سوابق بر می آید در تعدیل اجاره بهای واحدها با در نظر گرفتن کلیه ی  عوامل فوق و نیز تجارب همکاران محترم ، دو روش کلی ملاک عمل قرار میگیرد :

روش  اول  -  استفاده ی صرف از آخرین اجاره بهای تعیین شده ی قبلی

روش  دوم  - تعدیل اجاره بهای قبل با تعیین اجاره بهای سهم مالکانه ی موجر

با توجه به وجوه تمایز اساسی در استفاده ی هر یک از این دو روش و خروجی های متفاوت آنها ، در ابتدا هر یک از روش ها به تفکیک مورد بررسی قرار گرفته و محاسن و معایب آن نیز بصورت اجمال بیان می گردد و در ادامه ی آن با ذکر یک مثال عملی با خروجی های هر روش و میزان تفاوت آنها آشنا خواهیم شد :

روش  اول  -  استفاده ی صرف از آخرین اجاره بهای تعیین شده ی قبلی :

در این روش اجاره بهای قبلی موجود ( توافقی یا تعیین شده توسط مراجع قضایی ) ملاک قطعی و صرف قرار گرفته و به دو صورت به روز میشود :

الف ) استفاده از شاخصهای بانک مرکزی 

 ب ) استفاده از ضرایب تورم نزدیک به واقع کشور

روش " الف " که کاملاً معلوم بوده و ضریب اعمالی حاصل تقسیم شاخص اعلامی بانک مرکزی برای زمان مورد نظر به شاخص میان دوره ای زمان اجاره بهای قبلی است . اما در روش " ب " با توجه به محدودیتهایی که ارگانهای ذیربط در اعلام رسمی شاخصهای دولتی تورم دارند ، همکاران ضرایبی را که به نظر ایشان از تورم ملموس کشور به دست آورده اند در اجاره بهای قبلی ضرب می نمایند که قطعاً دارای اختلافاتی با شاخصهای ابلاغی بانک مرکزی خواهد بود .

 محاسن این روش :

ü    ساده و سهل الوصول بودن انجام کارشناسی در این حوزه

ü    استناد به شاخصهایی که توسط ارگانهای مسئول ارائه میگردد

ü    قابل دفاع بودن محاسبات مربوطه برای کارشناسان چنانچه مورد اعتراض قرار گیرد . به عبارت دیگر مسئولیتهای اعداد اعلامی عملاً بر دوش مراجع اعلام کننده ی شاخصها خواهد بود

ü    اثرات روانی کمتر در ازدیاد اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم و این یعنی شیب ملایم در تعدیل اجاره بهای قبلی ملک   

        معایب این روش :

ü    اختلاف فاحش با اجاره بهای روز واحدهای مشابه که در زمان کارشناسی تعیین اجاره شده یا مورد توافق مالکین و مستأجرین دیگر است

ü    تضییع حقوق موجرین در ارزش سرمایه ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه ی مربوطه است . منظور از این بخش آن است که قطعاً همکاران اذعان دارند که مالکین نیز دارای حقوقی در املاک تجاری هستند که این حقوق دارای ارزش ریالی در هر مقطع زمانی بوده و چنانچه بخواهد به اجاره داده شود می بایست ارزش تجاری آن را در نظر گرفت .

ü    ازدیاد اختلاف اعداد اعلامی طی چند دوره کارشناسی انجام پذیرفته با واقعیتهای ملموس جامعه چون در هر بار کارشناسی عدد قبلی که دارای تفاوت با واقعیت است لحاظ و مجدداً متورم می گردد و این امر باعث ازدیاد تفاوتها طی هر دوره ی کارشناسی خواهد شد .

ü    کمرنگ شدن استنادات و نقطه نظرات کارشناسی در بررسی ها تا جایی که بحث تعدیل اجاره بها را به یک امر محاسباتی ساده ناشی از ضرب یک عدد در اجاره بهای قبلی تنزل خواهد داد !

روش  دوم  - تعدیل اجاره بهای قبل با تعیین اجاره بهای سهم مالکانه ی موجر :

 در این روش واقعیتهای روز ارزیابی ، بهای سهم مالکانه ی موجر ، اجاره ی املاک مشابه و موارد مؤثر دیگر مد نظر قرار میگیرد و به عبارتی سابقه ی اجاره های قبلی تنها به عنوان یک شاخص و نه تنها شاخص لحاظ خواهد شد . به عبارت دیگر در این روش همکاران ارزش کلی ملک را با انجام کارشناسیهای دقیق به دست آورده ، با لحاظ سوابق و مستندات موجود ارزش حقوق مستأجر را از آن جدا ساخته و به ارزش واقعی حقوق مالک دست خواهند یافت و با مشخص شدن این ارزش اجاره بهای واقعی آن محاسبه و اعلام خواهد شد .

        محاسن این روش :

ü    ورود تخصصی همکاران با استناد به عوامل مؤثر در کارشناسی ، تخصص و تجارب ایشان در تعدیل اجاره بهای املاک  

ü    احقاق حقوق موجرین با دریافت اجاره بهای واقعی ارزش سرمایه ی ایشان (  ناشی از حقوق مالکانه ) در املاک

ü    نزدیک شدن اعداد اعلامی با واقعیتهای روز املاک مشابه

        معایب این روش :

ü    اثرات روانی حاصل از جهش یک مرحله ای اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورمی که از این جهش در جامعه ایجاد خواهد شد .  

ü    وابستگی شدید اعداد اعلامی به بررسی های کارشناسی . به زبان دیگر که ممکن است با نادیده گرفتن برخی عوامل مؤثر در قضیه ، عدد اعلامی حاصل از کارشناسی با واقعیت فاصله ی غیر معقول داشته و قابل دفاع نباشد.

ü    عدم امکان توجیه طرفین پرونده ها که سالها با روشهای قبل روبرو بوده و هم اکنون روش جدیدی را تجربه می نمایند.